전세 계약 전 꼭 확인하세요
전세계약 전 꼭 확인해야 할 서류 3종 세트+1가지 더 꿀팁 (확인 안 하면 전세금 떼일 수 있어요)
빌라나 원룸등을 계약할 때, 건물이 '다가구'인지, '다세대'인지 확인하시나요? 만약 다가구에 거주 중 또는 계약 예정이라면 '전입 세대 열람 내역서'를 꼭 확인하셔야 합니다. 바로 전세금 때문인데요. 그 이유와 어떻게 확인하는지 그리고 마지막에는 열람 내역서 뗄 때 유의사항까지 알아보도록 하겠습니다.
일반 전세계약시 확인해야 할 필수 서류 3종
얼마전 지인이 전세금을 되돌려 받지 못하게 되었다며 전화가 왔습니다. 무슨 일인지 들어보니 전입세대 확인을 제대로 하지 않아,
집이 경매로 넘어가면서 전세금을 날리게 됐다는 이야기였는데요.
자세한 이야기를 물어보니, 전세 계약 시에 '다가구 주택'이란 사실을 알았지만 설마- 하면서 등기부등본과 근저당권만 확인하고 '전입세대 열람 내역서'를 확인하지 않았다고 말했습니다.
최근 전세 사기 등으로 세입자가 제때 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 끊이지 않고 있습니다.
만약 문제가 생겨서 집이 경매로 넘어갔을때 먼저 입주한 선순위 임차인에게 순위가 밀리면 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있기 때문인데요. 따라서 계약 전에는 같은 건물에 나보다 먼저 들어와 살고 있는 임차인의 정보와 전체 보증금까지 파악해야 합니다.
전입 세대 열람 내역서 등은 임대인이나 임차인 등 거래 당사자여야 발급 가능하니까 계약 전 집주인에게 요구해야 하고요. 이사 후에는 즉시 전입 신고를 하고 확정 일자까지 받아야 대항력이 생겨 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 것도 알아두시기 바랍니다.
등기부등본 / 건축물 대장 / 중개대상물 확인 설명서 (3종)
- 등기사항 전부증명서 (등기부등본)
- 사람에게는 주민등록증이 있듯이, 바로 등기부등본이 건물의 신분증인데요. 부동산 매물을 누가 소유하고 있는지, 이 매물을 담보로 한 채무는 없는지 등을 기재한 장부입니다. 계약하는 상대방(집주인)이 부동산 등기부상의 소유자인지 확인합니다.(대리인일 경우 위임장 확인)
- 인터넷 등기소에서 열람 및 발급 가능합니다.
- tip: 근저당권이 설정되어 있을 경우 안전한 범위 내인지 계산해봐야 해요. 또 전세권이 설정되어 있을 경우(=전세권이 말소되지 않았을 경우), 전셋집이 경매에 넘어갔을 때 현 임차인은 후순위가 된다는 점! 꼭 명심해야 합니다
- 건축물 관리대장 (건축물대장)
- 정부에서 건물에 대한 정보들을 정리해놓은 것입니다. 혹시 내가 계약하는 집이 불법으로 증축, 개축, 용도변경을 하는 등의 '위반건축물'이 아닌지 확인하는 겁니다.
- 인터넷 등기소에서 열람 및 발급 가능합니다.
- 중개대상물 확인 설명서
- 부동산 계약 시 '주택의 내 외부시설의 현황, 입지, 소재지, 용도, 면적, 구조 등은 물론 소유권, 권리관계에 관한 사항, 토지이용계획, 환경조건과 관리에 관한 사항'을 종합적으로 작성하여 집주인과 세입자에게 전달하게 됩니다.
- 전세 계약 할때 내 집 상태에 대해서 확인해야, 추후 집주인과 집의 상태나 파손 등 예기치 못한 분쟁 발생시 황당한 상황을 방지를 할수가 있습니다.
여기까지가 기본 전세 계약시 확인 3종 세트였다면?🥸
원룸이나 투룸 등 건물 주인이 하나에 계약자가 여럿인 다가구 주택을 전세 계약한다면? ➞ 전입 세대 열람 내역서와 확정 일자 부여 현황을 추가로 확인해야 합니다.
꿀팁! 다가구 전세 계약 시 꼭 확인해야 할, '전입 세대 열람 내역서'
아파트를 다세대로 봅니다. 한 건물 안에 여러 개의 세대가 나뉘어서 세대별로 등기를 할 수 있는 건물입니다. 하지만, 빌라는 '다세대'도 있고, '다가구'도 있습니다. 오잉? 다가구가 무엇인가요??
그럼, '다가구 주택'은 무엇이고, '전입 세대 열람 내역서'를 확인해야 할까요?
다가구? 다세대?
아파트처럼 한 건물 안에 여러 집이 있고 각각의 세대별로 등기를 하는 건물을 공동주택, 다세대주택이라고 합니다.
건물 소유주 1명에 한건물에 여러 세대가 분리되지 않고 함께 등기되어있는 경우를 다가구 주택이라고 합니다.
등기부상 소유자는 1명인 건물을 다가구주택이라고 합니다. 보통 건물주가 1명인 다세대주택(빌라)을 다가구주택이라고 생각하시면 맞습니다. 다가구주택은 건물 자체가 1인 소유입니다. 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류되고 있습니다.
이것은 사실 서류로 보기 전까진 일반인들은 구별이 어렵습니다. 물리적 공간으로만 보면 다세대인지, 다가구인지 알기 어렵기 때문에 꼭 서류상으로 확인해보셔야 합니다. 껍데기는 비슷한데- 서류상으로 보면 완전 다른 존재라는 겁니다.
다세대=각각의 세대가 분리해서 등록 가능! 다가구=한집에 여러 세대가 들어와 사는 것 , 분리해 소유하거나 분양하는 것이 불가능한 주택입니다. 따라서 전체 건물에 대한 등기만 존재하죠. 즉 집은 하나인데 여러 '세대'가 들어와서 사는 거죠. 그러다 보니 언제 들어왔다고 등록하는 선순위가 중요합니다. 내가 먼저 이사 왔으니까 내 보증금이 먼저다.라고 법적으로 증명해주는 것이기 때문입니다.
가구별로 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능합니다.
전입 세대 열람 내역서'를 확인해야 하는 이유
다가구주택의 경우 전입세대 열람 내역서를 통해 아래와 같은 내용을 알 수 있습니다.
- 현재 해당 주택에 주민등록이 되어 있는 세대주
- 동거인의 성명과 전입 일자,
- 총세대수를 알 수 있습니다.
➞ 해당 주택에 살고 있다고 등록된 사람, 총 세대수, 전체 보증금까지 파악할 수 있습니다. 이것으로 내 보증금이 떼일 리스크를 계산할 수 있습니다.
나보다 먼저 전입을 한 세대가 있는지, 있다면 누가 먼저 인가를 따지는 선순위'를 꼭 확인하셔야 안전합니다.
만약에 집이 경매로 넘어가게 되면 낙찰 금액을 나누게 됩니다. 선순위에 있는 사람부터 배당이 되기 때문에 나의 순위가 높아야 유리하겠죠. 은행 또한 임차인이 많을 경우 후순위로 밀릴 수 있는 리스크 때문에 서류를 받아서 선순위 임차인 유무를 확인하게 됩니다.
최악의 경우 먼저 입주한 선순위의 임차인에게 순위가 밀려 내 보증금을 부분만 받거나 정말 떼일 수도 있습니다. 따라서 계약 전에는 같은 건물에 나보다 먼저 들어와 살고 있는 임차인의 정보와 전체 보증금까지 파악해야 합니다.
전입 세대 열람 내역서 등은 임대인이나 임차인 등 거래 당사자여야 발급 가능하니까 계약 전 집주인에게 요구해야 합니다.
오늘의 정리
이사 후에는 즉시 전입 신고를 하고 확정 일자까지 받아야 대항력이 생겨 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 것도 알아두시기 바랍니다. 항상 안전 또 안전! 확인 또 확인하는 부동산 거래하시기 바랍니다. 😊
댓글